Тема «управление портфелем недвижимости» является новой и малоизвестной участникам болгарского рынка недвижимости. Существует большое количество услуг, таких как управление недвижимостью, управление активами, эксплуатация недвижимости и другие. Но «управление портфелем недвижимости» отличается от перечисленных рядом отличительных особенностей.
В докризисные времена умы некоторых менеджеров болгарских девелоперских компаний и собственников недвижимости интересовала и интриговала данная тема. Основными причинами этому были следующие:
- Что со всем этим делать дальше? Вопрос, который поднимался в результате быстрого приобретения большого количества недвижимости на стремительно растущем рынке;
- Хватит ли у вас ресурсов и навыков на содержание/реализацию такого большого портфеля недвижимости? – Беспокоились новые акционеры компании, инвесторы, кредиторы и регуляторы рынка недвижимости;
- Что вы планируете с ними делать в будущем, какие будут результаты? – спрашивали акционеры компании;
- Почему именно эти объекты были куплены или проданы? Это относится к обоснованию и документированию принятия инвестиционного решения;
- Почему именно такая структура у вашего портфеля? Речь идет о показателе стратегии развития компании, влиявший на результативность инвестиционной деятельности.
Шаткое начало
Сейчас, когда на рынке недвижимости наблюдается кризис, проявились негативные стороны сформированных ранее портфелей недвижимости. Мечты участников рынка превратились в их кошмары, а слабые игроки покидают его. Происходит перераспределение активов, передел рынка, появление новых владельцев недвижимости и даже лучшие девелоперы осуществляют свою деятельность под продолжающимся давлением со стороны кредиторов.
«Управление портфелем недвижимости» является полезным инструментом, способным помочь:
- новым собственникам недвижимости (банкирам, инвесторам), малознакомым со стратегией работы с объектами, полученными в счет оплаты выданных ранее кредитов;
- существующим девелоперам максимально эффективно реструктурировать свои портфели с целью снизить долговую нагрузку и «заложить камень» для последующего роста.
Формирование портфелей
Конечно же, сколько людей, столько и определений «управления портфелем недвижимости». Но, по моему мнению, самым лучшим будет следующее: это комплекс мер по формированию и управлению определенной группы недвижимости (определенного портфеля недвижимости), которая бы в наибольшей степени отвечала ожиданиям собственника.
К сожалению, единой и унифицированной системы «управления портфелем недвижимости» нет, и не может быть, так как каждая компания обладает разными возможностями на рынке, имеет разный набор активов и цели, а так же каждый портфель имеет свои преимущества и недостатки. Поэтому данная система разрабатывается в индивидуальном порядке с учетом многих факторов, таких как:
- ключевые параметры стратегии развития компании;
- возможности организации (как на текущий момент, так и в перспективе – финансовые, административные, конкурентные);
- размер и структура существующего портфеля недвижимости;
- ситуация на рынке недвижимости и наблюдаемые на нем тренды по каждому его сегменту;
- конкуренция на рынке недвижимости.
В зависимости от объема учитываемых факторов и их сложности, системы управления портфелем недвижимости могут быть как очень простыми (базовыми), так сложными. Кроме того, степень сложности дополнительно будет определяться потребностью собственника недвижимости и пользователя данной системы.
Принципы построения портфеля
Простая система управления портфелем недвижимости базируется на использовании методики оценки недвижимости. Чтобы определить результаты сформированного портфеля, внести в него необходимые изменения, управляющий портфелем должен периодически анализировать следующие показатели: (а) внутреннюю норму доходности, (б) чистую приведенную стоимость, (в) рентабельность, (с) срок окупаемости и другие полезные индикаторы.
Эти индикаторы периодически сопоставляются с ключевыми параметрами стратегии развития компании. Результат – появление списка тех объектов недвижимости, присутствующих в портфеле, в которые необходимо внести изменения или продать.
По мере усложнения системы управления портфелем недвижимости, к базовой модели добавляются такие надстройки, как:
1) финансовые:
a. планируемые доходы от операционной и/или инвестиционной деятельности;
b. предполагаемые дополнительные инвестиции (расходы на строительство);
c. расходы на приобретение новых активов (земельных участков, девелоперских проектов, готовых объектов недвижимости);
2) управленческие (стратегические):
a. минимальное значение желаемой годовой прибыли;
b. минимальный уровень стоимости портфеля недвижимости к концу года;
c. присутствие в определённых сегментах рынка (жильё, офисы, торговля);
d. географическое распределение;
e. минимальный объем портфеля (в площадях, в денежном выражении).
Здесь приведен не полный перечень, а только то, что включается в типичный инструмент управления портфелем недвижимости.
На практике, используются следующие этапы по созданию одной из базовых систем управления портфелем недвижимости.
Этап 1. Ознакомление с утвержденной стратегией развития компании, а, в случае ее отсутствия, интервьюирование топ-менеджмента и акционеров с целью выявления ключевых показателей их ожиданий. Очень важно понять их цели с самого начала – уровень доходности портфеля недвижимости или продолжительность получения дохода, быстрая продажа актива после завершения его строительства/реконструкции или увеличение денежного потока, уровень допустимого риска, который можно сократить за счет диверсификации портфеля.
Этап 2. Анализ текущего портфеля недвижимости и установление его соответствия утвержденной стратегии развития компании и/или ожиданиям акционеров, определенных на предыдущем этапе. Например, анализ информации, имеющейся в распоряжении структурных подразделений исследуемой организации, на предмет ее разумности и соответствия рынку. Данный анализ должен быть объективным и критичным, так как многие участники рынка недвижимости придерживаются слишком оптимистического сценария развития, завышая прогнозные показатели доходов с одновременным занижением будущих затрат. К чему привели результаты такого подхода, мы можем наблюдать в настоящее время.
Этап 3. Моделирование различных сценариев развития портфеля недвижимости в зависимости от финансовых и административных возможностей компании, рыночной конъюнктуры, трендах на рынке недвижимости и иных факторов. Данный этап помогает определить тот вариант развития портфеля, который в наибольшей степени будет удовлетворять требованиям акционеров.
Этап 4. Мониторинг портфеля на периодической основе. В период кризиса – ежеквартально или один раз в полгода. При стабильной экономической ситуации или росте рынка – один раз в полгода или ежегодно.
Выгоды
Время кризиса заставляет нас концентрироваться на решении срочных вопросов: «Рынок упал, мне нужны деньги для продолжения бизнеса». Но такой подход ведет к краху, так как направлен на решение сиюминутных проблем, и он не предотвратит их появления в последующем. Лучшее время, чтобы подготовиться к успеху в будущем – это прямо сейчас. Внедрение передовой системы управления портфелем недвижимости поможет избежать будущих трудностей и непреодолимых финансовых потребностей.
Помните слоган из рекламы: «Заплати налоги и спи спокойно»? Если применить это к инвестициям в недвижимость – являетесь ли вы инвестором, банкиром, пользователем, то это будет выглядеть следующим образом: «Подготовься к проблемам заранее и чувствуй себя уверенно в любой ситуации».
